「自分の家を持ちたい」というのは日本人共通の憧れとでも言うべきものです。ここで敢えて「日本人共通の」と前置きをしたのは、それが偏った幻想であるからに他なりません。「持ち家が得だ」という話には何の根拠もありません。
日本人の持ち家・不動産志向の源流は高度経済成長期・バブル経済の中で地価が上昇し続けたことに求められます。だけどバブル崩壊後、日本の地価は下落の一途を辿ります。そう、成長期であったかつてなら確かに「持ち家のほうが得」だったのですが、失われた20年を経過した現在では「持ち家のほうが得だ」という言葉には何の説得力もありません。
それでも人が多額の借金をしてまで自分の家に憧れるのは、要するに幻想です。現代日本においてマイホームは合理的な選択とは言えないのが実情です。マイホームという夢を追いかけているのであり、「自分の城」という見栄のために過ぎないということです。「持ち家のほうが有利」というのは不動産会社の詭弁であり、住宅ローンを組ませようとする銀行の策略であると覚えておきましょう。
じゃあ、一生賃貸で生活したほうがいいというのか。答えはイエスです。少なくとも「持ち家のほうが有利」というのは嘘であり、優劣はないと考えるべきです。以下、その理由を説明していきましょう。
1. 家を買うことはリスクの高い不動産「投資」である
投資の中でも最もリスクの高いのが不動産投資であり、持ち家を買うことは不動産投資に他なりません。持ち家に住むということは自分で買った家を誰かに貸す代わりに自分に貸しているという状態です。
冒頭でも述べた通り、バブル崩壊後における日本の不動産価格は下落の一途を辿っていますから、今敢えて投資の素人である私たちが不動産投資に手を出すことは絶対に損をする投資をさせられていることと同義です。
それに加えて、不動産というものは購入した時点で中古として扱われるため一瞬にして価値が7割減になり、そこから老朽化に伴って少しずつ漸減していき20年後には価値がゼロになってしまうという代物です。
同じ投資でも株式投資はそうではありません。購入した時点で価値が下がる株式なんてありませんし、当然に老朽化のリスクもありません。純粋に相場の変動だけで価値が決定されます。
銀行への普通預金も投資の一種であると考えられますが、こちらも同様です。口座が老朽化していき20年後には預金がゼロになるという銀行はありません。そんな銀行には誰もお金を預けないでしょう。
そう考えれば、マイホームという名の不動産投資は全く割に合わないものであるとみなすことができるでしょう。これが資産運用としてのマイホーム購入が極めてリスクの高い投資であるという基本的な考え方です。
2. 賃貸なら家賃と更新料、保険料だけ払っていれば良い
今の家賃が月10万円。だけど、月8万円×30年の住宅ローンを組むことによってマイホームを購入することができると聞いた。今の月々の家賃よりも少ない支払いによって持ち家を購入できるなら、買ったほうが良いのかも――。
ちょっと待って下さい。必ずしもそうは言えないのです。住宅を自分で所有するということは意外にも出費がかさむものですので、単純に月々の家賃とローン金額だけを天秤にかけて決定してしまうのは危険です。
賃貸生活者が支払うべきものは「毎月の家賃（共益費など含む）」「2年毎の更新料」「2年毎の保険料」だけです。たったのそれだけ。それ以外のものは物件の所有者が負担することになっています。
それに対して、持ち家を所有する人は自分で全てを支払わなくてはならないため「毎月のローン返済（金利上乗せ分含む）」「固定資産税」「老朽化による修繕費」がかかることに加え、「割高な保険料」「割高な光熱費（空間が広くなるため）」を支払わなければなりません。庭があるならその維持費もかかるでしょうし、隣家との境界に何かを設える必要が出てくるかもしれません。
つまりは、マイホームを所有するとなると様々な義務や責任がのしかかり、それに伴って出費が増えるということです。単純にローンの返済金額だけに気を取られて「マイホームのほうが得だ」とみなしてしまうのは性急な判断です。
3. 賃貸であれば30年後にも新築物件に住むことができる
賃貸と持ち家のどちらが得かという問いには明確な答えはありません。上述した通り、一つ言えることは不動産価格が上昇するなら持ち家のほうが有利ということです。
現に地価が上がり続けた経済成長期における不動産投資の基本戦略は、ローンを払い終わる頃には購入金額よりもマイホームの価値が上がっているから、それを売却することで差額の利益を得て、それを元手に新しい物件を購入するという方法です。正当なマネーロンダリングです。
だけど、神話は崩壊しました。現在では不動産の価格が上昇することはないにも関わらず、かつての不動産神話という幻想に基づいて「持ち家のほうが有利」という屁理屈を捏ねているに過ぎません。
それはローンを払い終わった30年後のことを考えてみればわかります。持ち家の人はローンを完済した後のボロボロで無価値の家に住み続けなくてはなりません。だけど、賃貸生活の人は新築のアパートに住むことができるのです。
優劣はありません。家賃の発生しないボロボロの我が家で暮らすか、家賃を払って自分好みの物件に住むか。そう考えれば「自分のものになるから持ち家のほうが得」とは一概には言えないことがわかります。
まとめ：例えれば、DVDをレンタルするか購入するか、それだけの違い
賃貸のほうが得か、マイホームのほうが得か。これは一概には言えないことですし、正解はない。「所有したい」と思うなら持ち家を購入すればいいし「身軽でいたい」と思うなら賃貸のままでいればいい。優劣はないのです。
これを例えるなら、お気に入りの映画のDVDを「買って所有するか」「レンタルで済ますか」に似ています。どうしても自分のものにしたいという人は高い値段を払ってパッケージ版を購入するのであり、それほどこだわりがない人は都度レンタルするでしょう。
DVDを所有することによって安心を得られます。好きな時に鑑賞することができるし、レンタル店やオンデマンドサービスから姿を消してしまっても大丈夫です。ですが、かつてのビデオテープがDVDになり、Blu-rayへと新しく進化する中、DVDを所有する人がDVDしか見続けられないのに対し、レンタル派の人は身軽にBlu-rayをレンタルして鑑賞することができます。
どちらが有利という問題ではなく個人の嗜好です。
ただ、投資という観点で考えた場合、DVDに多額の財を支払って所有し続けることはリスクが高いと言えます。Blu-rayに駆逐されて過去の遺産になってしまうことはもちろん、老朽化によって読み込めなくなる可能性がある。そうなればそのDVDは無価値ということになります。
レンタル派はそのDVD購入資金分をレンタルビデオ店やAmazonプライム、Netflixなどのオンデマンドビデオサービスに資産運用することによって、より多くの作品を楽しむことができます。
そのように考えた途端、持ち家の購入がリスクが高く融通の利かない資産運用であると共に、賃貸生活の身軽さがかけがえのないメリットに思えてこないでしょうか。
参考文献：
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